Für einen Gebäudeeigentümer (Vermieter) und auch unter bestimmten Voraussetzungen für den Mieter, sind Schnee und Eis Synonyme für zusätzliche Arbeit und Stress. Schnee und Eis müssen weggeschafft und die Streupflicht muss penibel eingehalten werden. Wer diese Verpflichtungen schuldhaft vernachlässigt oder ignoriert. Der muss bei einem damit verbundenen Schaden am Dritten neben den Heilbehandlungskosten mit Schmerzensgeldleistung vielleicht sogar mit einer Geldbuße oder Geldstrafe rechnen. Für den privaten Wegbereich ist grundsätzlich der Grundstückseigentümer für die Räum- und Streupflicht zuständig…
Wer trägt für den öffentlichen Verkehrsbereich die Verantwortung, vor allem für den öffentlichen Gehweg?
Nach den Gesetzen ist die Gemeinde dafür verantwortlich aber die Kommunen wälzen zumeist per Satzung diesen Winterdienst auf die Anlieger ab. Der Eigentümer hat also die Verpflichtung, für die Sicherheit von Wegen zu sorgen. Ist er dazu aus beruflichen oder aus anderen Gründen (Krankheit, Alter, Urlaub) nicht in der Lage, muss er nach entsprechender Vertretung schauen. Um sich dieser lästigen Verpflichtung zu erziehen, sind die Vermieter schon längst dazu übergegangen, diese dem Mieter „aufs Auge“ zu drücken.
Diese Handhabung ist rechtlich auch zulässig, muss aber im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. So reicht es nicht, wenn nur in der Hausordnung vermerkt ist, dass die Mieter alle behördlichen und polizeilichen Vorschriften zu beachten haben. Außerdem muss aus den Vertragsbestimmungen klar herauszulesen sein, welche Mieter zu welcher Zeit die besagten Arbeiten vorzunehmen haben. Zudem hat eine Hausordnung nur verbindlichen Charakter, wenn diese Bestandteil des Mietvertrages ist. Ein bloßer Aushang am schwarzen Brett ist nicht ausreichend, den Winterdienst auf den Mieter abzuwälzen. Zusammenfassend kann man sagen, dass der Vermieter, unter Einhaltung bestimmter Rechtsgrundsätze per Mietvertrag, sich der Winterdienstverpflichtung durch Delegieren entledigen kann. In diesem Fall ist dann der Mieter verantwortlich und haftet bei schuldhaftem Verhalten einem Dritten gegenüber.
Auch andere Methoden zur „Abwälzung“ sind vorhanden
Der Vermieter und Eigentümer einer Wohnanlage verzichtet auf die eben beschrieben Möglichkeit und beauftragt stattdessen eine Fremdfirma, die gegen Vergütung diese Arbeit übernimmt. Diese Vergütung hat dann die Mietergemeinschaft als sog. Wohnnebenkosten zu begleichen. Dies hat den Vorteil, dass dann dieses Dienstleistungsunternehmen eine spezielle Haftung per Werkvertrag übernimmt und somit kein Streit mit den Mietern für den Vermieter entstehen kann. Genauso verfährt eine sog. Wohnungseigentümergemeinschaft, die im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes einen Hausverwalter per Vertrag verpflichtet, die Verwaltung der Wohnanlage zu übernehmen. Zu den Aufgabenbereichen gehört unter anderem auch eine ordnungsgemäße Durchführung der Räum- und Streupflicht. Eine andere Möglichkeit zur Übernahme der Streupflicht eines Dritten kann durch eine öffentliche Norm (Bsp.: ein Straßengesetz oder ein Wegreinigungsgesetz) geklärt werden. Solange die Übernahme der Streuaufgaben durch eine Erklärung gegenüber der Gemeinde mit dessen Zustimmung geklärt ist. Danach wäre der Übernehmer kraft öffentlichen Rechts der alleinige Verantwortliche.
Bei allen Fällen einer mietvertraglichen oder werkvertraglichen Übertragung ist immer auch zu prüfen, ob nicht der Eigentümer in gesamtschuldnerischer Haftung gemäß dem BGB mitverantwortlich ist. Überträgt ein Eigentümer/ eine Wohnungseigentümergemeinschaft die erforderlichen Maßnahmen des Winterdienstes wirksam einem Dritten (z.B. Mieter, Hausverwalter, sonstiger Dienstleistungsbetrieb), dann muss dafür gesorgt werden, dass der Dritte der Verkehrssicherungspflicht in gehöriger Weise nachkommt. Somit wandelt sich die ursprüngliche Pflicht in eine Überwachungs- und Kontrollpflicht um. Der Vermieter hat also den Mieter in zeitlichen Abständen daraufhin zu kontrollieren, ob er tatsächlich die Räum- und Streupflicht erfüllt. Bei einer Verletzung der Organisationsverpflichtung in Form einer Überwachungspflicht besteht also weiterhin eine eigene Haftung für den Vermieter.
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